Fondo Salva Casa in soccorso al debitore esecutato

In molti mi stanno chiedendo informazioni circa il Decreto Salva casa, e se pure nutro qualche perplessità circa la disponibilità dei creditori ad agevolare questa attività, cercherò di spiegare sinteticamente ed in modo semplice come funziona, a chi è rivolto.

Questa manovra con il decreto fiscale n. 124 approvato a dicembre, si occupa di quei debitori esecutati, che non potendo più pagare il mutuo, rischiano di perdere la propria casa all’asta.

Il decreto dice, che se per motivi, non dipendenti dalla propria volontà, come ad esempio la perdita del lavoro, per una volta soltanto, si può ricorrere ad una nuova rinegoziazione del mutuo, con la banca, fermando la procedura esecutiva. Trattasi comunque di evento eccezionale.

“Al fine di fronteggiare, in via eccezionale, temporanea e non ripetibile, i casi più gravi di crisi economica dei consumatori, ove una banca o una società veicolo, creditrice ipotecaria di primo grado, abbia avviato o sia intervenuta in una procedura esecutiva immobiliare avente ad oggetto l’abitazione principale del debitore, e’ conferita al debitore consumatore, al ricorrere delle condizioni di cui al comma 2, la possibilità di chiedere la rinegoziazione del mutuo in essere ovvero un finanziamento, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente, a una banca terza, il cui ricavato deve essere utilizzato per estinguere il mutuo in essere, con assistenza della garanzia del Fondo di garanzia per la prima casa, di cui all’articolo 1, comma 48, lettera c), della legge 27 dicembre 2013, n. 147, e con il beneficio dell’esdebitazione per il debito residuo“.

Il caso riguarda specificatamente il debitore (non società o aziende), che

• ha già ricevuto il pignoramento sull’immobile, prima casa, e che sia pendente un procedimento di esecuzione immobiliare.
• Il debito non superi i 250.000,00 e che il mutuo abbia una durata massima di 30 anni.

Verificata l’effettiva possibilità di avere le caratteristiche, di concerto con il creditore, il debitore, dovrà presentare con il suo legale, un’istanza al giudice, affinché disponga la chiusura della procedura esecutiva, attivando la rinegoziazione del nuovo finanziamento, con l’apporto del fondo di garanzia per la prima casa. L’istanza dovrà essere presentata congiuntamente al mutuatario.

Il decreto inoltre dà possibilità al debitore di chiedere l’aiuto di parenti, che si sostituiscono, dando le garanzie per il nuovo finanziamento.

“Se il debitore non riesce a ottenere personalmente la rinegoziazione o il rifinanziamento del mutuo – dice l’art. 41 bis del DL 124/2019 – lo stesso può essere accordato a un suo parente o affine fino al terzo grado, ferme restando le condizioni di cui al comma 2, con le modalità stabilite dal decreto di cui al comma 6. Se il finanziamento e’ stato concesso al parente o affine fino al terzo grado, il giudice emette decreto di trasferimento ai sensi dell’articolo 586 del codice di procedura civile in suo favore“.

Come funziona?

All’interno del medesimo procedimento esecutivo, che abbiamo visto essere una condizione essenziale, dovrà essere presentata istanza, attualmente il termine ultimo è il 31 dicembre 2012.

Il debito complessivo, non potrà essere superiore a 250.000 euro.

L’importo non potrà essere inferiore al 75% del prezzo base, ovvero l’offerta minima, nel caso in cui l’asta sia stata già fissata, in caso contrario si dovrà far riferimento al prezzo di perizia dell’immobile.

Qualora il debito complessivo sia inferiore al 75% dei predetti valori, l’importo offerto non potrà essere inferiore al debito per capitale e interessi calcolati senza applicazione della percentuale del 75%.

La rinegoziazione ovvero il rimborso del nuovo finanziamento, non potrà superare i 30 anni, ma in caso di età avanzata del debitore, si dovrà calcolare il rimborso fino al massimo degli anni, sino ad arrivare agli 80 anni.

Qualora il debitore non dovesse avere la possibilità di accedere al finanziamento, un parente, sino al terzo grado di parentela, potrà sostituirsi al debitore. In questo caso verrà emesso un decreto di trasferimento a favore del parente, mentre per i 5 anni a seguire, il debitore avrà il diritto legale di abitazione.

Entro il termine di 5 anni il debitore potrà, una volta aver rimborsato integralmente il soggetto finanziatore chiedere la retrocessione della proprietà dell’immobile e, con il consenso del soggetto finanziatore, accollarsi il residuo mutuo con liberazione del parente o affine.

Il beneficio decade se il debitore non mantiene la residenza nell’immobile per almeno 5 anni dalla data di trasferimento in sede giudiziale.

Quali sono le condizioni?

Affinché ci si possa avvalere della rinegoziazione dovranno ricorrere congiuntamente le seguenti condizioni:

• il debitore deve essere un consumatore, dunque persona fisica e che non agisca per scopi di lucro, o attività imprenditoriali, inolre nei suoi confronti non dovrà penere una procedura di risoluzione ella crisi da sovraindebitamento.
• il debito dovrà derivare da un mutuo con garanzia ipotecaria di primo grado sostanziale, concesso per l’acquisto di prima casa e ancora alla data di presentazione dell’istanza di rinegoziazione, il debitore dovrà aver rimborsato almeno il 10% del capitale originariamente finanziato.

Sul bene oggetto di ipoteca dovrà essere pendente un’esecuzione immobiliare sul bene oggetto di ipoteca per il credito, il cui pignoramento dovrà essere stato notificato tra la data del 1° gennaio 2010 e quella del 30 giugno 2019.

Il fondo di garanzia

 Le rinegoziazioni e i finanziamenti potranno essere assistiti dal Fondo di garanzia per la prima casa, La garanzia della sezione speciale è concessa nella misura del 50% dell’importo oggetto di rinegoziazione ovvero della quota capitale del nuovo finanziamento.