La vendita diretta
LA VENDITA DIRETTA DI UN IMMOBILE SOTTOPOSTO A PIGNORAMENTO
Il Decreto Legislativo n. 149 del 10 ottobre 2022, introdotto per attuare la legge delega di riforma del processo civile, ha portato nel nostro ordinamento la *Vendita Diretta* della casa all’asta.
Questa normativa offre al debitore esecutato la possibilità di richiedere al Giudice dell’Esecuzione di vendere privatamente la propria casa pignorata, evitando così l’asta e i rilanci.
In questo articolo cercherò di chiarire come funzionerà questa nuova normativa, che sarà applicabile ai pignoramenti introdotti dal 30 giugno 2023.
### La vendita diretta della casa all’asta: cosa dice la legge?
Il nuovo articolo 568-bis recita:
*Art. 568-bis (Vendita diretta)*
1. Il debitore, con istanza depositata non oltre dieci giorni prima dell’udienza prevista dall’articolo 569, primo comma, può chiedere al giudice dell’esecuzione di disporre la vendita diretta dell’immobile pignorato o di uno degli immobili pignorati per un prezzo non inferiore al valore indicato nella relazione di stima di cui all’articolo 173-bis, terzo comma, delle disposizioni d’attuazione del presente codice.
2. A pena di inammissibilità, unitamente all’istanza di cui al primo comma deve essere depositata in cancelleria l’offerta di acquisto, nonché una cauzione non inferiore al decimo del prezzo offerto. L’istanza e l’offerta sono notificate a cura dell’offerente o del debitore almeno cinque giorni prima dell’udienza prevista dall’articolo 569 al creditore procedente, ai creditori di cui all’articolo 498 e a quelli intervenuti prima del deposito dell’offerta medesima. L’offerta è irrevocabile, salvo che siano decorsi centoventi giorni dalla data del provvedimento di cui al secondo comma dell’articolo 569-bis ed essa non sia stata accolta. A pena di inammissibilità, l’istanza di cui al primo comma non può essere formulata più di una volta.
### Procedura di Vendita Diretta
Il debitore deve presentare una richiesta al Giudice prima dell’udienza di autorizzazione alla vendita, chiedendo di poter vendere privatamente l’immobile pignorato. Insieme a questa richiesta, deve essere depositata un’offerta di acquisto e una cauzione di almeno il 10% del prezzo offerto.
### Dettagli dell’Offerta
L’offerta deve rispettare alcune condizioni:
1. Non può essere inferiore al valore di stima dell’immobile.
2. Deve essere accompagnata da una cauzione di almeno il 10%.
3. Deve essere notificata ai creditori.
### Possibili Esiti
Una volta depositata l’offerta, possono verificarsi diverse situazioni:
- 1. *Inammissibilità dell’Offerta:* Se il prezzo offerto è inferiore al valore di stima o la cauzione è insufficiente, il Giudice può ordinare l’adeguamento. Se non avviene, l’offerta viene dichiarata inammissibile.
- 2. *Assenza di Opposizioni:* Se nessun creditore si oppone, l’immobile viene aggiudicato all’offerente senza ulteriori rilanci, semplificando la procedura.
- 3. *Opposizione dei Creditori:* Se un creditore si oppone, il Giudice ordina la pubblicità dell’offerta, fissando un termine per ulteriori offerte e convocando un’udienza per la gara tra gli offerenti.
La vendita diretta può essere vantaggiosa se il valore di stima è inferiore al valore di mercato e non vi sono opposizioni. Tuttavia, in caso di opposizione, la procedura diventa simile a una comune asta.
In sintesi laddove ci sono tanti creditori, alcuni dei quali sarebbe impossibile che vengano soddisfatti con la vendita all’asta, è una soluzione ottimale. ma attenzione l’offerta deve essere presentata prima della prima udienza di fissazione d’asta, pertanto appena vi arriva un pignoramento, è fondamentale attivarsi tempestivamente
Francesca Scarpetta
